真实世界资产在加密货币市场的发展

真实世界资产(RWA)的概念在加密货币市场由来已久,至少可以追溯到2018年。当时的资产代币化和证券代币发行与如今的RWA有诸多相似之处。然而,由于监管不完善以及缺乏显著的收益优势,这些早期尝试未能形成规模化市场。

2022年,随着美国利率上调,美国国债收益率明显高于加密行业的稳定币借贷利率。因此,将美国国债作为标的进行代币化对加密行业越来越具吸引力。一些成熟的DeFi项目,以及传统金融机构,都开始探索RWA领域。

近两年来,市场上出现了一些房地产RWA项目。它们旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,并降低投资门槛。本文将分析这些项目的设计优劣及潜在市场。由于这些项目主要针对北美房地产,相关政策和市场条件也将主要涉及北美市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场蕴含着巨大的投资机会。2023年3月的研究显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场达2.66万亿美元。

代币化房地产市场主要通过以下方式实现:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房产代币抵押借贷

此外,房产代币化还可能提高资产透明度和治理民主性。

房地产RWA与房地产投资信托(REIT)在提供碎片化投资机会方面有相似之处,都降低了投资门槛并增强了房产流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理或所有权,仍保持中心化运营模式。尽管如此,REIT的规范运作仍为房地产RWA项目提供了参考。

通过观察近两年房地产RWA项目的运营,我们对其优缺点有了更清晰的认识:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高流动性
• 简化跨境投资
• 提高透明度

缺点:

• 监管不明确
• 技术风险
• 法律执行难度大
• 管理复杂

具体到每个项目,由于管理和产品方法不同,实际运营中遇到的情况也各不相同。

案例分析

下面选取三个具有代表性的房地产RWA项目进行分析。需要注意的是,这些项目仍处于早期阶段,尚未经过长期广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,主要通过以太坊和Gnosis区块链对美国住宅房产进行代币化,面向散户投资者。

RealT购买住宅房产,并依据美国法规将持有的房产代币化。房产的管理、维护和租金收集由第三方机构负责。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产资产的公司在法律上是分离的。如果该公司违约,代币持有者有权指定其他公司管理房产。值得注意的是,该协议并未要求RealT必须投资其推向市场的房产代币。

用户持有房产代币可每月分得该房屋租金,但需扣除约2.5%的维护储备金和约10%的管理费。

以一处房产为例,总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共6,200个代币。每月租金收入2,600美元,扣除622美元运营和管理费用后,净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利率7.35%。

对于该房产,RealT向市场提供了100%的代币,无需与客户共同投资,维持了一个近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中获得8%,从维护费用中获得剩余部分,投资平台仅为代币化、选择管理机构和监督管理收取2%的费用。这种方式使RealT团队可以专注于寻找合格房产并进行代币化。

然而,分散所有权虽然有助于分散风险,但也带来了挑战。当投资者投资占比太小时,公司管理成本可能过高而不可持续。RealT与房产代币持有者之间可能存在利益冲突。如果RealT对房产持股较多,他们会努力降低管理成本;但如果持股太大,又会减少代币流动性,小股东可能不会履行监督责任。另一方面,如果RealT持股极少,他们可能缺乏动力来选择和监督管理机构,对众多散户投资者来说,有效监督管理机构将变得困难。

通过查看RealT市场上最新售罄的十个房产代币,并使用区块链浏览器查找持有者数量,发现RealT将房产分成不同数量的代币,确保每个代币价格约50美元。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,其中两个房产持有者超过1,000人。

分析投资者的投资范围发现,约90%的RealT投资者投资少于500美元,9%投资500-2,000美元,1%投资超过2,000美元。这表明RealT在一定程度上为散户投资者创造了房地产投资市场,并增加了住房市场流动性。

根据RealT在Gnosis网络上的钱包地址交易数据,该平台总共分发了约600万美元的租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年的收入约为15-18万美元。然而,由于RealT没有被要求参与房地产投资,且参与程度没有明确限制或说明,因此其从租金收入中获得的实际利润不得而知。

从公司结构来看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为核心运营实体,不拥有任何房地产资产。此外还成立了Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司,同样不拥有房产资产,主要目的是简化法律程序。最后,RealT为每个投资的房产成立了相应的系列LLC,作为Real Token LLC的子公司,拥有特定房产和相应代币。这种结构旨在确保单个房产的问题不会影响其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl通过AMM架构使房地产相关的合成资产面向市场。Parcl推出了Parcl Labs Price Feed,创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。投资者可以对房产价格走势进行投机下注,建立看涨或看跌仓位。

这种方法避免了实际房产买卖涉及的法律问题。虽然可能不完全符合RWA项目标准,但Parcl得到了多家知名机构的投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,当前TVL约1600万美元。然而经过一年多运营,Parcl似乎并未引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

Parcl的产品易用且升级迅速,价格提供者和指数市场设计较为成熟。运营方面,Parcl团队积极推出用户获取计划。尽管有这些优势和知名投资机构支持,Parcl仍保持相对较低的市场关注度和份额,用户基础小,交易量有限。这在一定程度上表明加密货币市场可能尚未做好迎接房地产指数产品的准备。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布其团队正尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO也与合作伙伴探索房产抵押借贷。RealT提供使用其发行的房产代币作为贷款抵押的选项,但这更类似于代币借贷产品,并未实质增强个人房产所有者的资本流动性。

Reinno是一个2020年推出并于2022年停止运营的项目。虽然未在市场上留下太多痕迹,但它引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个产品是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno将在特拉华州创建特殊目的载体公司(SPV)。然后为房产代币创建智能合约,所有者可将代币作为抵押品存入并借贷,贷款限额基于代币价值。

第二种产品是房贷融资。用户用银行房贷购买房产后,可将房产所有权代币化进行融资。所获资金用于偿还银行房贷,之后客户按固定利率向协议偿还贷款。

Reinno的运营仍是中心化和线下模式,客户通常需要访问办公室提交房产文件。这种方法存在一些明显风险:

1. 如果借款人违约停止偿还贷款,Reinno作为代币化服务商而非贷款人,难以起诉借款人。Reinno并不实际拥有抵押房产,贷款实际由选择在Reinno提供资金的用户提供。缺乏借贷双方之间的直接合同,特别是在碎片化房产代币融资背景下,没有完善的法律框架保护贷款人。

2. 如果房产所有者在借款后出售房屋或停止向银行偿还抵押贷款,导致房屋产权转移的行为难以被Reinno有效阻止,可能造成贷款人对房产价值的"双花"。

这些风险可能是导致项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA仍是一个相对新兴的概念,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。目前运营的项目在市场规模和用户基础方面相对较小。该领域需要严格的合规运营和成熟的法律框架规制。一些项目采用风险隔离的公司结构,或选择与房产相关的金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要充分发挥房地产RWA的最大潜力——包括购买、出售房产和抵押贷款,立法进步和运营合规是不可或缺的。

在立法方面,目前尚未建立清晰一致的房地产RWA框架。美国不同监管机构对代币的分类存在分歧,导致规则不清晰和过程混乱,这可能威胁潜在投资者并危及房产代币化的长期可行性。

尽管监管状况混乱,仍有许多知名金融企业和加密货币公司在努力尝试房地产RWA,少量项目已在1-2年的运营中有限地证明了产品可行性。房产作为金融投资领域中规模庞大的板块,随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA有望迎来快速发展。