真實世界資產在加密貨幣市場的發展

真實世界資產(RWA)的概念在加密貨幣市場由來已久,至少可以追溯到2018年。當時的資產代幣化和證券代幣發行與如今的RWA有諸多相似之處。然而,由於監管不完善以及缺乏顯著的收益優勢,這些早期嘗試未能形成規模化市場。

2022年,隨着美國利率上調,美國國債收益率明顯高於加密行業的穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲標的進行代幣化對加密行業越來越具吸引力。一些成熟的DeFi項目,以及傳統金融機構,都開始探索RWA領域。

近兩年來,市場上出現了一些房地產RWA項目。它們旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,並降低投資門檻。本文將分析這些項目的設計優劣及潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產,相關政策和市場條件也將主要涉及北美市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含着巨大的投資機會。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場達2.66萬億美元。

代幣化房地產市場主要通過以下方式實現:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

此外,房產代幣化還可能提高資產透明度和治理民主性。

房地產RWA與房地產投資信托(REIT)在提供碎片化投資機會方面有相似之處,都降低了投資門檻並增強了房產流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理或所有權,仍保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的規範運作仍爲房地產RWA項目提供了參考。

通過觀察近兩年房地產RWA項目的運營,我們對其優缺點有了更清晰的認識:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 簡化跨境投資
• 提高透明度

缺點:

• 監管不明確
• 技術風險
• 法律執行難度大
• 管理復雜

具體到每個項目,由於管理和產品方法不同,實際運營中遇到的情況也各不相同。

案例分析

下面選取三個具有代表性的房地產RWA項目進行分析。需要注意的是,這些項目仍處於早期階段,尚未經過長期廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,主要通過以太坊和Gnosis區塊鏈對美國住宅房產進行代幣化,面向散戶投資者。

RealT購買住宅房產,並依據美國法規將持有的房產代幣化。房產的管理、維護和租金收集由第三方機構負責。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司在法律上是分離的。如果該公司違約,代幣持有者有權指定其他公司管理房產。值得注意的是,該協議並未要求RealT必須投資其推向市場的房產代幣。

用戶持有房產代幣可每月分得該房屋租金,但需扣除約2.5%的維護儲備金和約10%的管理費。

以一處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。每月租金收入2,600美元,扣除622美元運營和管理費用後,淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利率7.35%。

對於該房產,RealT向市場提供了100%的代幣,無需與客戶共同投資,維持了一個近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中獲得8%,從維護費用中獲得剩餘部分,投資平台僅爲代幣化、選擇管理機構和監督管理收取2%的費用。這種方式使RealT團隊可以專注於尋找合格房產並進行代幣化。

然而,分散所有權雖然有助於分散風險,但也帶來了挑戰。當投資者投資佔比太小時,公司管理成本可能過高而不可持續。RealT與房產代幣持有者之間可能存在利益衝突。如果RealT對房產持股較多,他們會努力降低管理成本;但如果持股太大,又會減少代幣流動性,小股東可能不會履行監督責任。另一方面,如果RealT持股極少,他們可能缺乏動力來選擇和監督管理機構,對衆多散戶投資者來說,有效監督管理機構將變得困難。

通過查看RealT市場上最新售罄的十個房產代幣,並使用區塊鏈瀏覽器查找持有者數量,發現RealT將房產分成不同數量的代幣,確保每個代幣價格約50美元。大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,其中兩個房產持有者超過1,000人。

分析投資者的投資範圍發現,約90%的RealT投資者投資少於500美元,9%投資500-2,000美元,1%投資超過2,000美元。這表明RealT在一定程度上爲散戶投資者創造了房地產投資市場,並增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis網路上的錢包地址交易數據,該平台總共分發了約600萬美元的租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年的收入約爲15-18萬美元。然而,由於RealT沒有被要求參與房地產投資,且參與程度沒有明確限制或說明,因此其從租金收入中獲得的實際利潤不得而知。

從公司結構來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲核心運營實體,不擁有任何房地產資產。此外還成立了Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司,同樣不擁有房產資產,主要目的是簡化法律程序。最後,RealT爲每個投資的房產成立了相應的系列LLC,作爲Real Token LLC的子公司,擁有特定房產和相應代幣。這種結構旨在確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構使房地產相關的合成資產面向市場。Parcl推出了Parcl Labs Price Feed,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可以對房產價格走勢進行投機下注,建立看漲或看跌倉位。

這種方法避免了實際房產買賣涉及的法律問題。雖然可能不完全符合RWA項目標準,但Parcl得到了多家知名機構的投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,當前TVL約1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎並未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品易用且升級迅速,價格提供者和指數市場設計較爲成熟。運營方面,Parcl團隊積極推出用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和知名投資機構支持,Parcl仍保持相對較低的市場關注度和份額,用戶基礎小,交易量有限。這在一定程度上表明加密貨幣市場可能尚未做好迎接房地產指數產品的準備。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布其團隊正嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO也與合作夥伴探索房產抵押借貸。RealT提供使用其發行的房產代幣作爲貸款抵押的選項,但這更類似於代幣借貸產品,並未實質增強個人房產所有者的資本流動性。

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖然未在市場上留下太多痕跡,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno將在特拉華州創建特殊目的載體公司(SPV)。然後爲房產代幣創建智能合約,所有者可將代幣作爲抵押品存入並借貸,貸款限額基於代幣價值。

第二種產品是房貸融資。用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化進行融資。所獲資金用於償還銀行房貸,之後客戶按固定利率向協議償還貸款。

Reinno的運營仍是中心化和線下模式,客戶通常需要訪問辦公室提交房產文件。這種方法存在一些明顯風險:

1. 如果借款人違約停止償還貸款,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。Reinno並不實際擁有抵押房產,貸款實際由選擇在Reinno提供資金的用戶提供。缺乏借貸雙方之間的直接合同,特別是在碎片化房產代幣融資背景下,沒有完善的法律框架保護貸款人。

2. 如果房產所有者在借款後出售房屋或停止向銀行償還抵押貸款,導致房屋產權轉移的行爲難以被Reinno有效阻止,可能造成貸款人對房產價值的"雙花"。

這些風險可能是導致項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是一個相對新興的概念,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目在市場規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架規制。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的最大潛力——包括購買、出售房產和抵押貸款,立法進步和運營合規是不可或缺的。

在立法方面,目前尚未建立清晰一致的房地產RWA框架。美國不同監管機構對代幣的分類存在分歧,導致規則不清晰和過程混亂,這可能威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管狀況混亂,仍有許多知名金融企業和加密貨幣公司在努力嘗試房地產RWA,少量項目已在1-2年的運營中有限地證明了產品可行性。房產作爲金融投資領域中規模龐大的板塊,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。