Sự phát triển của tài sản thế giới thực trên thị trường tài sản tiền điện tử
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã xuất hiện từ lâu trên thị trường tài sản tiền điện tử, ít nhất có thể truy ngược về năm 2018. Khi đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu sót trong quản lý và thiếu lợi thế thu nhập đáng kể, những nỗ lực ban đầu này không thể hình thành thị trường quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ được điều chỉnh tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ cao hơn rõ rệt so với lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống, đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích ưu nhược điểm của thiết kế các dự án này và thị trường tiềm năng. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách và điều kiện thị trường liên quan cũng sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Thị trường bất động sản được mã hóa chủ yếu được thực hiện thông qua các cách sau:
Tài sản tiền điện tử phân mảnh quyền sở hữu bất động sản
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp bằng token bất động sản
Ngoài ra, việc mã hóa bất động sản cũng có thể nâng cao tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Tài sản RWA bất động sản và quỹ đầu tư tín thác bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều làm giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của bất động sản. Tuy nhiên, các quỹ REIT truyền thống thường không cung cấp quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, sự vận hành quy chuẩn của REIT vẫn cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm rào cản đầu tư
Tăng tính thanh khoản
Đơn giản hóa đầu tư xuyên biên giới
Tăng cường tính minh bạch
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Rủi ro kỹ thuật
Khó khăn trong việc thi hành pháp luật
Quản lý phức tạp
Cụ thể đối với từng dự án, do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, tình huống gặp phải trong hoạt động thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
Dưới đây là phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa trải qua sự xác thực và kiểm tra rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, chủ yếu thông qua việc mã hóa tài sản nhà ở tại Mỹ trên blockchain Ethereum và Gnosis, hướng tới các nhà đầu tư bán lẻ.
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Hoa Kỳ để mã hóa bất động sản mà mình nắm giữ. Việc quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được thực hiện bởi một tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ đi các khoản chi phí, tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý thì tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định công ty khác quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng thỏa thuận này không yêu cầu RealT phải đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường.
Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê nhà hàng tháng, nhưng phải trừ khoảng 2.5% dự trữ bảo trì và khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 đô la, mỗi mã token 52.10 đô la, tổng cộng 6,200 mã token. Doanh thu cho thuê hàng tháng 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng 1,978 đô la, tổng cộng hàng năm 23,736 đô la. Mỗi mã token nhận được 3.83 đô la phân phối, lãi suất hàng năm 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% mã hóa cho thị trường, không cần đầu tư chung với khách hàng, duy trì một mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê, phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc mã hóa, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Cách này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và thực hiện mã hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu dù giúp giảm rủi ro, nhưng cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao và không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token bất động sản. Nếu RealT nắm giữ nhiều cổ phần của bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; nhưng nếu nắm giữ quá lớn, điều đó sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, các cổ đông nhỏ có thể không thực hiện trách nhiệm giám sát. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ rất ít cổ phần, họ có thể thiếu động lực để chọn lựa và giám sát các tổ chức quản lý, điều này sẽ làm cho việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý trở nên khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân.
Bằng cách xem mười mã tài sản đã bán hết gần đây trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain để tìm số lượng người nắm giữ, phát hiện rằng RealT chia bất động sản thành số lượng mã khác nhau, đảm bảo rằng giá mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ.
Phân tích phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 USD, 9% đầu tư từ 500-2,000 USD, 1% đầu tư trên 2,000 USD. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân ở một mức độ nhất định, và tăng cường tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Dựa trên dữ liệu giao dịch địa chỉ ví của RealT trên mạng Gnosis, nền tảng này đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu trong hai năm qua khoảng 15-18 nghìn đô la. Tuy nhiên, do RealT không được yêu cầu tham gia đầu tư bất động sản, và mức độ tham gia không được xác định rõ ràng hoặc mô tả, do đó lợi nhuận thực tế mà họ thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ.
Xét về cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể vận hành cốt lõi, không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào. Ngoài ra, còn thành lập Real Token LLC như một công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản, cũng không sở hữu tài sản bất động sản, mục đích chính là đơn giản hóa quy trình pháp lý. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi tài sản bất động sản mà nó đầu tư, như là các công ty con của Real Token LLC, sở hữu tài sản cụ thể và các mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một tài sản riêng lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng cấu trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm.
Phương pháp này đã tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù có thể không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn dự án RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ nhiều tổ chức nổi tiếng, và đáng được chú ý khi thảo luận về việc đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, với TVL hiện tại khoảng 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ các tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này phần nào cho thấy thị trường Tài sản tiền điện tử có thể vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple thông báo rằng đội ngũ của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và thực hiện vay thế chấp. MakerDAO cũng đang hợp tác với các đối tác để khám phá vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng các token bất động sản mà họ phát hành làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng điều này giống như sản phẩm cho vay token hơn, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản tiền điện tử. Chủ sở hữu tài sản có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt tại Delaware có mã số (SPV). Sau đó, một hợp đồng thông minh sẽ được tạo cho tài sản mã hóa, và chủ sở hữu có thể gửi và cho vay các đồng tiền mã hóa làm tài sản thế chấp, hạn mức cho vay dựa trên giá trị của đồng tiền.
Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp nhà. Người dùng có thể sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để tiến hành huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả lại khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay cho thỏa thuận theo lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình tập trung và ngoại tuyến, khách hàng thường cần đến văn phòng để nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này tồn tại một số rủi ro rõ ràng:
Nếu người vay vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno không thực sự sở hữu tài sản thế chấp, khoản vay thực tế do những người dùng lựa chọn cung cấp vốn qua Reinno. Việc thiếu hợp đồng trực tiếp giữa hai bên vay và cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính mã hóa tài sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn thiện để bảo vệ người cho vay.
Nếu chủ sở hữu bất động sản bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi vay, dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà khó bị Reinno ngăn chặn một cách hiệu quả, có thể gây ra hiện tượng "đôi hoa" cho người cho vay về giá trị bất động sản.
Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc dừng hoạt động của dự án. Tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Tài sản RWA trong bất động sản vẫn là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Các dự án hiện tại có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành để điều chỉnh. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản - bao gồm mua, bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, hiện chưa có một khung RWA bất động sản rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự phân chia trong việc phân loại token, dẫn đến quy định không rõ ràng và quá trình hỗn loạn, điều này có thể đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và ảnh hưởng đến tính khả thi lâu dài của việc mã hóa tài sản.
Mặc dù tình trạng quản lý còn hỗn loạn, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và công ty mã hóa đang nỗ lực thử nghiệm RWA bất động sản, một vài dự án đã chứng minh tính khả thi của sản phẩm trong 1-2 năm hoạt động một cách hạn chế. Bất động sản là một lĩnh vực có quy mô lớn trong đầu tư tài chính, cùng với việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản dự kiến sẽ có sự phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Tình hình phát triển RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng tồn.
Sự phát triển của tài sản thế giới thực trên thị trường tài sản tiền điện tử
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã xuất hiện từ lâu trên thị trường tài sản tiền điện tử, ít nhất có thể truy ngược về năm 2018. Khi đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu sót trong quản lý và thiếu lợi thế thu nhập đáng kể, những nỗ lực ban đầu này không thể hình thành thị trường quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ được điều chỉnh tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ cao hơn rõ rệt so với lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống, đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích ưu nhược điểm của thiết kế các dự án này và thị trường tiềm năng. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách và điều kiện thị trường liên quan cũng sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Thị trường bất động sản được mã hóa chủ yếu được thực hiện thông qua các cách sau:
Ngoài ra, việc mã hóa bất động sản cũng có thể nâng cao tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Tài sản RWA bất động sản và quỹ đầu tư tín thác bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều làm giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của bất động sản. Tuy nhiên, các quỹ REIT truyền thống thường không cung cấp quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, sự vận hành quy chuẩn của REIT vẫn cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Cụ thể đối với từng dự án, do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, tình huống gặp phải trong hoạt động thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
Dưới đây là phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa trải qua sự xác thực và kiểm tra rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, chủ yếu thông qua việc mã hóa tài sản nhà ở tại Mỹ trên blockchain Ethereum và Gnosis, hướng tới các nhà đầu tư bán lẻ.
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Hoa Kỳ để mã hóa bất động sản mà mình nắm giữ. Việc quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được thực hiện bởi một tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ đi các khoản chi phí, tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý thì tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định công ty khác quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng thỏa thuận này không yêu cầu RealT phải đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường.
Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê nhà hàng tháng, nhưng phải trừ khoảng 2.5% dự trữ bảo trì và khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 đô la, mỗi mã token 52.10 đô la, tổng cộng 6,200 mã token. Doanh thu cho thuê hàng tháng 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng 1,978 đô la, tổng cộng hàng năm 23,736 đô la. Mỗi mã token nhận được 3.83 đô la phân phối, lãi suất hàng năm 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% mã hóa cho thị trường, không cần đầu tư chung với khách hàng, duy trì một mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê, phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc mã hóa, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Cách này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và thực hiện mã hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu dù giúp giảm rủi ro, nhưng cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao và không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token bất động sản. Nếu RealT nắm giữ nhiều cổ phần của bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; nhưng nếu nắm giữ quá lớn, điều đó sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, các cổ đông nhỏ có thể không thực hiện trách nhiệm giám sát. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ rất ít cổ phần, họ có thể thiếu động lực để chọn lựa và giám sát các tổ chức quản lý, điều này sẽ làm cho việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý trở nên khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân.
Bằng cách xem mười mã tài sản đã bán hết gần đây trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain để tìm số lượng người nắm giữ, phát hiện rằng RealT chia bất động sản thành số lượng mã khác nhau, đảm bảo rằng giá mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ.
Phân tích phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 USD, 9% đầu tư từ 500-2,000 USD, 1% đầu tư trên 2,000 USD. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân ở một mức độ nhất định, và tăng cường tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Dựa trên dữ liệu giao dịch địa chỉ ví của RealT trên mạng Gnosis, nền tảng này đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu trong hai năm qua khoảng 15-18 nghìn đô la. Tuy nhiên, do RealT không được yêu cầu tham gia đầu tư bất động sản, và mức độ tham gia không được xác định rõ ràng hoặc mô tả, do đó lợi nhuận thực tế mà họ thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ.
Xét về cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể vận hành cốt lõi, không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào. Ngoài ra, còn thành lập Real Token LLC như một công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản, cũng không sở hữu tài sản bất động sản, mục đích chính là đơn giản hóa quy trình pháp lý. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi tài sản bất động sản mà nó đầu tư, như là các công ty con của Real Token LLC, sở hữu tài sản cụ thể và các mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một tài sản riêng lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng cấu trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm.
Phương pháp này đã tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù có thể không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn dự án RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ nhiều tổ chức nổi tiếng, và đáng được chú ý khi thảo luận về việc đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, với TVL hiện tại khoảng 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ các tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này phần nào cho thấy thị trường Tài sản tiền điện tử có thể vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple thông báo rằng đội ngũ của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và thực hiện vay thế chấp. MakerDAO cũng đang hợp tác với các đối tác để khám phá vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng các token bất động sản mà họ phát hành làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng điều này giống như sản phẩm cho vay token hơn, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản tiền điện tử. Chủ sở hữu tài sản có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt tại Delaware có mã số (SPV). Sau đó, một hợp đồng thông minh sẽ được tạo cho tài sản mã hóa, và chủ sở hữu có thể gửi và cho vay các đồng tiền mã hóa làm tài sản thế chấp, hạn mức cho vay dựa trên giá trị của đồng tiền.
Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp nhà. Người dùng có thể sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để tiến hành huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả lại khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay cho thỏa thuận theo lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình tập trung và ngoại tuyến, khách hàng thường cần đến văn phòng để nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này tồn tại một số rủi ro rõ ràng:
Nếu người vay vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno không thực sự sở hữu tài sản thế chấp, khoản vay thực tế do những người dùng lựa chọn cung cấp vốn qua Reinno. Việc thiếu hợp đồng trực tiếp giữa hai bên vay và cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính mã hóa tài sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn thiện để bảo vệ người cho vay.
Nếu chủ sở hữu bất động sản bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi vay, dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà khó bị Reinno ngăn chặn một cách hiệu quả, có thể gây ra hiện tượng "đôi hoa" cho người cho vay về giá trị bất động sản.
Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc dừng hoạt động của dự án. Tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Tài sản RWA trong bất động sản vẫn là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Các dự án hiện tại có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành để điều chỉnh. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản - bao gồm mua, bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, hiện chưa có một khung RWA bất động sản rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự phân chia trong việc phân loại token, dẫn đến quy định không rõ ràng và quá trình hỗn loạn, điều này có thể đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và ảnh hưởng đến tính khả thi lâu dài của việc mã hóa tài sản.
Mặc dù tình trạng quản lý còn hỗn loạn, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và công ty mã hóa đang nỗ lực thử nghiệm RWA bất động sản, một vài dự án đã chứng minh tính khả thi của sản phẩm trong 1-2 năm hoạt động một cách hạn chế. Bất động sản là một lĩnh vực có quy mô lớn trong đầu tư tài chính, cùng với việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản dự kiến sẽ có sự phát triển nhanh chóng.