暗号通貨市場における現実世界の資産の発展

リアルワールド資産(RWA)の概念は暗号資産市場において長い歴史があり、少なくとも2018年まで遡ることができます。当時の資産トークン化と証券トークン発行は、現在のRWAと多くの類似点がありました。しかし、規制の不備や顕著な収益の利点が欠けていたため、これらの初期の試みはスケール市場を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられる中、アメリカ国債の利回りは暗号業界の安定通貨の貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債を対象としてトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWA分野の探求を開始しています。

近年、マーケットにはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、投資商品を多様化し、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、および潜在的な市場について分析します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産を対象としているため、関連する政策や市場条件も主に北米市場に関わることになります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月の研究によれば、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しています。

トークン化された不動産市場は主に以下の方法で実現されます:

1. フラグメンテーションされた不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
   3.不動産トークン住宅ローン貸付

さらに、不動産のトークン化は資産の透明性とガバナンスの民主性を向上させる可能性があります。

不動産RWAと不動産投資信託(REIT)は、断片化投資機会を提供する点で類似しており、投資の敷居を下げ、不動産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは投資家に管理や所有権を提供せず、依然として中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの規範的な運営は不動産RWAプロジェクトにとって参考となるものです。

近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 流動性を向上させる
• 簡素化した国境を越えた投資
• 透明性を高める

短所：

• 規制が不明確
• 技術リスク
• 法律執行の難しさ
• 複雑な管理

具体的なプロジェクトに関しては、管理や製品のアプローチが異なるため、実際の運営で遭遇する状況も様々です。

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ケーススタディ

以下の3つの代表的な不動産RWAプロジェクトを分析します。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないことです。

RealT

RealTは2019年に導入され、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にイーサリアムとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家向けに提供されています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に基づいて保有する不動産をトークン化します。不動産の管理、維持、賃料の徴収は第三者機関が担当します。費用を差し引いた後、賃料はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に分離されています。もしその会社が債務不履行に陥った場合、トークン保有者は他の会社に不動産の管理を指定する権利があります。注目すべきは、この契約がRealTに市場に出す不動産トークンに投資することを要求していない点です。

ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その物件の家賃を分配されますが、約2.5%の維持準備金と約10%の管理費が差し引かれる必要があります。

一つの不動産を例にとると、総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200トークンです。毎月の賃貸収入は2,600ドルで、622ドルの運営および管理費を差し引いた後、純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利率は7.35%です。

この不動産に関して、RealTは市場に100%のトークンを提供し、顧客と共同で投資する必要はなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持しています。管理機関は家賃から8%を得て、維持費から残りの部分を得ており、投資プラットフォームはトークン化、管理機関の選択、および管理監督に対して2%の手数料を請求しています。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権はリスクを分散するのに役立つ一方で、課題ももたらします。投資家の投資比率があまりにも小さい場合、企業の管理コストが過度に高くなり、持続可能でなくなる可能性があります。RealTと不動産トークン保有者の間には利益相反が存在するかもしれません。もしRealTが不動産の株を多く保有している場合、彼らは管理コストを削減しようとするでしょう。しかし、持株が大きすぎると、トークンの流動性が減少し、小株主は監視責任を果たさない可能性があります。一方で、もしRealTがほとんど株を保有していない場合、彼らは管理機関を選び、監視する動機が欠けるかもしれません。そのため、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することが困難になるでしょう。

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RealT市場で最新に売り切れた10の不動産トークンを確認し、ブロックチェーンブラウザを使用して保有者数を調べたところ、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割し、各トークンの価格を約50ドルに設定していることがわかりました。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。

投資家の投資範囲を分析すると、約90%のRealT投資家が500ドル未満を投資し、9%が500-2,000ドルを投資し、1%が2,000ドル以上を投資していることがわかります。これは、RealTが一定程度で個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めていることを示しています。

Gnosisネットワーク上のRealTのウォレットアドレスの取引データによれば、プラットフォームは合計約600万ドルの家賃を配布しました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%であり、過去2年間の収入は約15-18万ドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを要求されておらず、参加の程度に明確な制限や説明がないため、家賃収入から得られる実際の利益は不明です。

会社構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これがコアオペレーションエンティティとなり、不動産資産を所有していません。さらに、Real Token LLCを設立し、これは一連の不動産会社の親会社であり、同様に不動産資産を所有しておらず、主な目的は法的手続きを簡素化することです。最後に、RealTは各投資不動産のために対応する一連のLLCを設立し、これがReal Token LLCの子会社となり、特定の不動産とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、特定の不動産の問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。

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###パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて、不動産関連の合成資産を市場に提供します。ParclはParcl Labs Price Feedを立ち上げ、販売履歴に基づいた特定地域の不動産指数を作成しました。投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行い、強気または弱気のポジションを構築することができます。

この方法は、実際の不動産売買に関わる法的問題を回避します。RWAプロジェクト基準に完全には適合しないかもしれませんが、Parclは多くの著名な機関からの投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際には注目に値します。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは約1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、価格提供者や指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、Parclチームは積極的にユーザー獲得プログラムを展開しています。これらの利点や著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として相対的に低い市場の注目度とシェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。これは、暗号資産市場が不動産指数製品を受け入れる準備が整っていない可能性があることをある程度示しています。

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) レイノ

いくつかの大手暗号資産企業も不動産RWA製品を探求しています。Rippleは、ユーザーが不動産をトークン化して抵当貸付を行うことをサポートするためにチームが取り組んでいると発表しました。MakerDAOもパートナーと共に不動産担保貸付を探求しています。RealTは、その発行した不動産トークンをローンの担保として使用するオプションを提供していますが、これはトークン貸付製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にはあまり足跡を残していませんが、注目すべき2つの不動産RWA関連製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoはデラウェア州に特別目的会社###SPV(を設立します。その後、不動産のトークンに対してスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保として預け入れ、貸し出しを行うことができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいています。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンを返済するために使用され、その後、顧客は固定金利で契約に対してローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権型でオフラインモデルであり、顧客は通常、オフィスに訪れて不動産書類を提出する必要があります。この方法にはいくつかの明らかなリスクがあります：

1. 借り手がローンの返済を停止してデフォルトした場合、Reinnoは貸し手ではなくトークン化サービスプロバイダーとして、借り手を訴えることが困難です。Reinnoは実際に担保不動産を所有しておらず、ローンはReinnoを通じて資金を提供するユーザーによって実際に提供されています。特に断片化された不動産トークンファイナンスの文脈において、貸し手を保護するための十分な法的枠組みがないため、貸し手間の直接契約が欠如しています。

2. もし不動産所有者が借入後に家を売却するか、銀行への抵当ローンの返済を停止した場合、家の権利の移転がReinnoによって有効に阻止されることが難しく、貸し手に対して不動産の価値の"二重払い"を引き起こす可能性があります。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つとなる可能性があります。今後、不動産RWAはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みを必要とします。

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まとめ

不動産RWAは依然として比較的新しい概念であり、明確な市場規模やリーディングプロジェクトは形成されていません。現在運営されているプロジェクトは、市場規模やユーザーベースの点で比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みの規制が必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離の企業構造を採用するか、不動産関連の金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの最大の潜在能力を十分に発揮するためには、物件の購入、販売、抵当貸付を含む立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

立法に関して、現在、不動産RWAフレームワークは明確で一貫したものが確立されていません。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類について意見が分かれており、これがルールの不明確さとプロセスの混乱を引き起こし、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を危険にさらす可能性があります。

規制状況が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な金融企業と暗号資産会社が不動産RWAに取り組んでおり、少数のプロジェクトが1〜2年の運営の中で限られた形で製品の実現可能性を証明しています。不動産は金融投資分野の中で規模の大きいセクターであり、関連する法的枠組みの確立と整備が進むことで、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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